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对物业合同纠纷案件高发现象的几点思考

时间:2017年08月22日  来源:彩票33怎么样   点击:
随着改革开放的时代洪流,城镇化进程飞速发展,无数高楼大厦拔地而起,数以万计的农民转化为城市居民,物业管理逐步朝着普遍化、职业化方向发展,我们每一个城市居民都与之息息相关。任何事物的发展都具有两面性,物

随着改革开放的时代洪流,城镇化进程飞速发展,无数高楼大厦拔地而起,数以万计的农民转化为城市居民,物业管理逐步朝着普遍化、职业化方向发展,我们每一个城市居民都与之息息相关。任何事物的发展都具有两面性,物业管理同样也是把双刃剑。企业盈利、业主受益是双赢目标,但目前来看,它的发展是良莠不齐的,管理能力、服务水平也是参差不齐。然而随着社会的不断发展、居民生活水平的不断提高,人们对物业管理的需求和要求却越来越高,伴之而生的是物业方与业主方的矛盾纠纷不断增加,案件不断增长,这一现象亟待思考和解决。

一、物业合同纠纷案件的特点
近三年来,我院收案物业合同纠纷案件呈逐年上升趋势,在房地产案件中占比逐年增大。2015年收案52件,2016年收案247件,同比上升3.75。截至2017年7月底已收案件208件。此类案件的主要呈现特点有:一是主体复杂,业主多为被告。涉诉当事人主体复杂,既有业主、物业使用人或业主委员会,也有物业管理企业、开发商,涉及多方面的法律关系。案件成因多是业主因物业的管理、服务不到位,拒交物业费进而成为被告;二是处理难度较大,调解率低。业主要求物业提供的服务难以形成一个明确的标准,在物业方存在过错的前提下,业主在自身人身或财产遭受损失时未能保存相关证据,导致诉讼中抗辩理由不足。物业方对调解结案心存顾虑,担心作出让步后形成群体效仿效应,不利于自身利益;三是涉诉人数众多,影响较大。此类案件被告通常是十名以上甚至上百人,影响面广,若处理不当极易造成群体性事件,影响社会稳定,损害司法权威。

二、物业合同纠纷案件多发的原因

(一)物业公司管理服务不到位。一是对小区类公共设施维护、修缮不及时。监控设备、防盗隔离网等安全设施形同虚设,管理无序乱停放等问题导致小区环境混乱、物业安保意识不强,导致业主财物被盗取,业主损失得不到赔偿,未承担应有的责任;二是物业对小区的卫生服务、绿化保障等基本保障方面服务不到位。小区环境脏乱差,居民归属感低,导致矛盾积压;三是部分物业公司定位不准确。物业公司属于服务型企业,但是现实中许多物业公司往往凌驾于业主之上。

(二)物业公司资质混乱。一部分物业公司隶属于开发商,建管不分,容易造成遇到问题推诿扯皮等现象,损害要业主人身财产利益。一部分公司确属依法设立,但在人员管理和业务管理方面水平较低,无法满足业主需求。甚至一部分物业公司根本不具备资质,属于“黑物业”。

(三)房屋质量问题。主要表现为房地产商遗留下来的一些房屋质量、小区公共设施质量问题,这类问题在回迁安置小区尤其突出。房屋渗水、电梯故障频发等导致居民财产损失或其他安全隐患,造成业主和物业公司之间矛盾频发。

(四)法律法规不健全。物业管理在我国起步晚、发展快,法律规定存在一定的滞后性,导致案件在办理过程中可操作性差,或者是没有法律依据。虽然在2016年新修订了《物业管理条例实施细则》,但是现有的规范远远无法满足日趋复杂的现实情况。

三、解决物业合同纠纷的对策
 
(一)建立健全法律法规建设。一要科学立法,加快修法立法进程;二要民主立法,开门立法,察民意、聚民智,确保法律法规的实效性;法律是治国之重器,良法是善治之前提,只有法治先行,我们的司法工作才能做到有法可依,才能更好的定纷止争,确保法律效果和社会效果相统一。

(二)加强该类案件的调解力度。引入多方参与调解工作,探索调委会调解、行政调解、司法调解相互衔接的调解工作模式,司法部门要注重对基层组织调解工作的指导,充分发挥它们的作用,将矛盾纠纷化解于萌芽阶段。各方在调解过程中要加大相关法律法规的宣传,督促物业方规范服务,引导业主方依法维权。

(三)物业部门要加强自身的工作。一方面要规范自身建设,加强业务培训,严格人员准入,转变思想观念,提升服务水平;另一方面要增加工作的透明度,将收费标准、公共维修资金使用去向、服务范围等公开,确保业主的知情权,加强与业主的沟通。

(四)业主要增强自身维权意识。规范成立业主委员会,就业主的需求等与物业方签订书面合同,明确双方的责任和义务;在物业方责任导致人身和财产损失时要保留相关证据,依法维权,使自身利益免受侵害。

(五)政府部门、行业协会要加强监管。相关行政部门要严格物业公司的准入制度,依法审查公司设立资质、收费标准、人员准入等项目,加强对物业公司日常工作的监督监管;相关的行业协会要加强对物业公司的业务培训指导、服务星级评比等工作,提升物业行业的整体服务水平。(张智 方晞)

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